Muchos son los motivos por los que cualquier propietario puede querer consultar los estatutos de la comunidad de propietarios, por ello recomendamos contar con una administrador de fincas, acaba de comprar una vivienda y quiere consultar los estatutos, cree que alguna decisión tomada en junta no respeta lo estipulado en este documento, tiene alguna duda respecto a elementos comunes o privativos de la comunidad de vecinos, etcétera.
ASPECTOS A TENER EN CUENTA CON LOS ESTATUTOS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Lo primero que se debe tener en cuenta es que, aunque es muy recomendable, las comunidades de propietarios no están obligadas a contar con estatutos, puesto que son potestativos, para ello se recomienda contar con un administrador de fincas.
Antes de nada, informar que los estatutos de la comunidad de propietarios son adjuntados en numerosas ocasiones junto con la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal de la misma, en primer lugar, consultar dichos documentos para comprobar si se encontraran adjuntados.
¿Qué pasa si no tengo esos documentos?
Si no tuviéramos esos documentos y si nuestra comunidad dispusiese de ellos y quisiéramos consultarlos, la recomendación es solicitarlos al presidente o administrador de la comunidad, para que nos faciliten una copia de dicho documento.
Si estos no dispusieran de una copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, podremos dirigirnos al Registro de la Propiedad donde esté inscrita nuestra finca. En el Registro de la Propiedad nos informarán primeramente si nuestra comunidad dispone de estatutos inscritos y, de ser así, podremos consultarlos. En la mayor parte de las ocasiones, los estatutos de la comunidad de propietarios se encuentran en la escritura de división horizontal.
Además de los estatutos, en las comunidades pueden existir normas de régimen interno, que regulan los aspectos más cotidianos de la convivencia en una Comunidad de Propietarios, mientras que los estatutos de una comunidad de propietarios recogen, entre otras cosas, las obligaciones, derechos y prohibiciones que rigen la finca, en muchos casos el manejo y la administración de estos aspectos se suelen llevar a cabo con un administrador de fincas especializados.
Mientras que las normas de régimen interno se pueden modificar en las Juntas de propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría, la modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios requiere con carácter general el acuerdo unánime de todos los propietarios. Como parece lógico, ni los estatutos, ni el Reglamento de Régimen Interno, podrán regular derechos u obligaciones que sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.
Con todo esto, si aún queda alguna duda respecto a la constitución, consulta o modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios, en Legálitas ofrecemos la posibilidad de descargar el Manual de Supervivencia Jurídica «En la comunidad de vecinos» elaborado por nuestros abogados expertos en Derecho Inmobiliario.
Referencia legal
Artículos 5, 6 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
Estatutos comunidad de vecinos: ¿Cómo afectan si eres propietario?
En el caso en que seas propietario de un piso y por lo tanto formes parte de una comunidad de vecinos, debes conocer los estatutos de comunidades de vecinos, qué normas contienen y cómo te pueden afectar. Conocer tus derechos y obligaciones te facilitará la convivencia.
Vivir en una comunidad de vecinos significa compartir espacios comunes, respetar normas básicas de convivencia y actuar conforme a esas normas.
¿Qué es la propiedad horizontal y qué relación tiene con los estatutos de las comunidades de vecinos?
Cuando en un edificio hay varios propietarios, cada uno es propietario de su piso de forma individual y todos los propietarios lo son de forma conjunta de los elementos comunes como sería el ascensor, la escalera, el portal, los tejados o los patios. Por lo tanto, el edificio es una propiedad horizontal.
Por lo general, en el momento en el que el edificio se divide legalmente en varios pisos mediante una escritura de división horizontal que se realiza ante un Notario, cada piso tendrá asignado un porcentaje de participación en los elementos comunes. Es habitual que en esa escritura se incluyan una serie de normas que serán los estatutos de comunidad. En el caso en que no se regulen normas de comunidad será de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué regulan los Estatutos de Comunidad?
Los Estatutos de Comunidad suelen regular una serie de aspectos que pueden afectar a los propietarios de cada piso o local que forman parte del edificio. Son los siguientes:
Se pueden regular limitaciones en cuanto a las actividades que realicen en los pisos o locales.
Por ejemplo, se podría prohibir la realización de actividades de restauración o de actividades peligrosas o insalubres en los locales.
En cuanto a la modificación de los elementos arquitectónicos e instalaciones de cada piso o local según la Ley de Propiedad Horizontal es posible siempre que no se altere la seguridad del edificio o su estructura. Sin embargo, los estatutos podrían establecer más limitaciones, como que no es posible la unión de pisos, por ejemplo.
En los elementos comunes no se pueden realizar alteraciones.
Por ejemplo, puede que no sea posible en base a los Estatutos colocar un aparato de aire acondicionado en la fachada o que no se pueda realizar el cerramiento de una terraza.
Cada propietario debe respetar las instalaciones generales de la comunidad y hacer buen uso de las mismas y mantener su piso o local en buen estado.
Además, los propietarios de pisos o locales tendrán que consentir la realización en su piso de las reparaciones que sean necesarias para el inmueble.
Las dos obligaciones esenciales de los propietarios son el pago de las cuotas de comunidad y la contribución a la dotación del fondo de reserva.
Por otra parte se deberá comunicar el domicilio en España o el cambio de titularidad del piso o local en el caso en que se transmita por una venta o cualquier otra forma.
En el caso en que se incumplan los estatutos de comunidad por parte de un propietario la comunidad podrá iniciar acciones judiciales para reclamar el cumplimiento. En estos casos lo aconsejable es solicitar el asesoramiento de un abogado especializado que pueda aconsejar sobre la mejor forma de actuar.
¿Como puedo conocer el contenido de los estatutos de comunidad de mi inmueble?
Puedes solicitar una copia al Presidente de la Comunidad, al Administrador de la Finca o al Registro de la Propiedad que corresponda.
Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios
En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal figuran las reglas que han de constituir el contenido de los estatutos de la Comunidad de Propietarios.
Antes de comenzar a desarrollar el contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios, hemos de mencionar algunas cuestiones sobre los “ESTATUTOS” para situar el tema:
Los estatutos se podrían definir como el conjunto de reglas o normas existentes en una comunidad de propietarios que regulan el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. (Serían las normas que regulan las relaciones de vecindad)
La existencia de los estatutos no es obligatoria, por lo tanto es posible que existan Comunidades que no tengan estatutos.
El título constitutivo sí es obligatorio para la constitución del régimen de propiedad horizontal, en cambio los estatutos no.
La modificación de los estatutos (asi como la del título constitutivo) exige unanimidad de todos los propietarios.
Los estatutos pueden ser otorgados por el propietario o promotor del edificio (supuesto habitual) o también por acuerdo de todos los propietarios.Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios
Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios
Las reglas que han de constituir el contenido de los estatuos de la Comunidad de propietarios vienen dispuestas en el artículo 5, párrafo tercero de la LPH, se establece: ” El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad” :
Reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
Reglas relativas al uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
Reglas sobre el uso o destino de los pisos o locales.
Reglas sobre el uso de instalaciones o servicios.
Reglas sobre gastos.
Reglas sobre administración y gobierno.
Reglas sobre conservación y reparaciones.
Por último y aunque no viene señalado expresamente en el citado precepto, tambien los estatutos podrán congtener normas sobre la posibilidad de prohibir determinadas actividades.
El contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios podrá ser modificado por la Junta de propietarios, órgano supremo de las Comunidades. En este caso, se exige como regla general la unanimidad, tal como se desprende en el art. 17.6 LPH: ” Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
La gestión y consultas de los estatutos es un aspecto primordial para realizar cualquier gestión referente a tu comunidad de propietarios, los pasos, el tecnicismo, el tiempo y los conocimientos que requieren estos temas legales para muchos son muy tediosos es aquí donde aparecen los refuerzos y son los administradores de fincas que te guiaran o realizaran todo el proceso correspondiente a tu caso.