1. Inicio
  2. Actualidad
  3. Comunidad de propietarios en Toledo
Actualidad, Administrador de Fincas en Toledo, Comunidad de propietarios en Toledo, Gestonova

Comunidad de propietarios en Toledo

comunidad-propietarios-entradas-gestonova

Guía para  resolver los problemas más habituales en una comunidad de propietarios en Toledo

 

La siguiente guía para problemas en una comunidad de propietarios se dirimen en base a la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando se empieza a formar parte de una comunidad de propietarios, a lo largo de los años surgen problemas. Las soluciones se dirimen en base a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue reformada en la Ley 8/2013. Es necesario consultarla tanto para resolver conflictos en la Junta de la Comunidad de Propietarios como para acudir a los tribunales. Consultando a una serie de expertos, se pueden dar respuesta a estas cuestiones:

 

1. ¿Qué se hace con los vecinos morosos?

Cuando un miembro de la comunidad de propietarios en Toledo no cumple con los pagos de las cuotas de participación ordinarias o las derramas extraordinarias, debidamente aprobadas y exigibles, tras un mes de impago, se puede empezar a actuar. Al igual que ante un inquilino moroso, en un principio, es recomendable avisarle en persona de forma amistosa. Si no resulta efectivo, se debe enviar un aviso de requerimiento de pago y notificación de deuda mediante un burofax, como recomiendan desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Si el moroso sigue sin hacer caso, la Junta de la Comunidad de Propietarios debe acordar una mayoría simple para liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido para reclamar la deuda. Estos acuerdos se tendrán que comunicar a todos los vecinos. Si a pesar
del juicio no paga, se podría iniciar un proceso de embargo de la vivienda.

 

2. Ruidos, fiestas y conductas molestas

El ruido siempre suele ser un problema común en el edificio y es el segundo asunto que más quejas tienen en las comunidades de propietarios. Cuando la vía del diálogo no funciona, se debe acudir al presidente de la comunidad y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas. Los mismos pasos se deben aplicar en caso de que un vecino tenga una mascota que deje sus excrementos por las escaleras o no saque las basuras a la hora estipulada o que cause alguna molestia o conducta inadecuada.

En caso que el vecino persista en su conducta, la comunidad de propietarios podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación contra él (art. 7.2 LPH) y, en su defecto, podrá
hacerlo individualmente cada propietario.

 

3. ¿Estoy obligado a pagar todas las obras de la comunidad?

A la hora de hacer obras necesarias en las zonas comunes de la vivienda, como cambiar las bajantes o mejorar las instalaciones, o aquellas ordenadas de la Administración municipal, todos los propietarios tendrán la obligación de pagarlas según su cuota de participación, como establece el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La Junta determinará la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono.

Un vecino no podrá dejar de pagar dichas obras, excepto, cuando «los acuerdos de la Junta de Propietarios sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho». También podrán impugnar los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. No podrán hacerlo los vecinos morosos.

 

3.1 ¿Cuánto se paga?

Esta cuantía deberá quedar recogida en los estatutos de la comunidad de propietarios. Y dependerá de las instalaciones y gastos que tenga el terreno. La piscina, el jardín o las zonas comunes son instalaciones que repercutirán en el coste de mantenimiento de la finca.

 

3.2 ¿Todos los vecinos pagan lo mismo?

No todos los vecinos tendrán que abonar la misma cantidad. El gasto se divide en función de la cuota de participación de cada una de las viviendas que viene fijada en la Escritura de división horizontal. Eso sí, todos los propietarios deberán abonar una cantidad. Estos gastos tienen en cuenta la superficie ocupada, el emplazamiento interior o  exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

 

4. Si estoy en paro, ¿debo pagar las derramas extraordinarias?

Pagos que se deben realizar en una comunidad de propietarios en Toledo. Gestonova, administración de fincas en Toledo

De nuevo, la LPH impone contribuir en los gastos extraordinarios para asuntos que se aprueben con mayoría en la junta general. Para aquellas mejoras que un vecino muestre oposición o no sean necesarias, es posible que si finalmente se llevan a cabo, no se vea obligado a pagarlas pero tampoco las podrá usar. Si uno de los vecinos está en paro, en la LPH no se prevé legalmente una forma de actuar, de modo que los vecinos pueden recurrir a la vía judicial por no pagar las derramas, como si fuera un moroso.

En esa situación, el vecino moroso puede tratar de negociar un plan de pagos con la Comunidad de propietarios para tratar de obtener una quita o reducir la cuota y/o alargar el periodo de abono de lo adeudado, o que se le conceda un plazo de carencia -impago pactado para su posterior abono-. En todo caso, dependerá de la Junta de la Comunidad el aceptar o no dicha propuesta de negociación.

 

5. Alquilar elementos comunes del edificio

La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden permitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que lanzar la propuesta en el orden del día para que posteriormente se someta a votación por la Comunidad de Propietarios. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participación, el presidente o administrador de fincas tendrá autorización para arrendarlo, en base a unas condiciones o límites mínimos, como un precio mínimo y plazo máximo usualmente.

No obstante, estas ganancias para la Comunidad de propietarios solo podrán destinarse al fondo de reserva o a reducir las cuotas ordinarias a los vecinos, según los presupuestos. Dichos ingresos de alquiler no se ‘reparten’ entre los vecinos, pues una Comunidad de Propietarios no es una sociedad mercantil que reparta beneficios.

 

6. ¿Quién paga las obras de accesibilidad?

Las obras para que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con discapacidad o movilidad reducida actualmente son obligatorias, sin necesidad de votaciones en la Junta, según el artículo 10.1 de la LPH. En ellas se incluyen la instalación de rampas, de ascensores
o de otros dispositivos mecánicos y electrónicos. No se requiere votar un acuerdo y la Comunidad de Propietarios deberá sufragar la obra que no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque las obras superen estas 12 mensualidades, la comunidad seguirá estando obligada a pagar todos los gastos.

Obras y reformas en una comunidad de propietarios en Toledo. Gestonova, administración de fincas en Toledo.

7. El ascensor

A la hora de instalar un ascensor, el proceso es muy similar. Puede acordarse por la Comunidad de Propietarios establecer un ascensor por votación mayoritaria de propietarios que representen a mayoría de cuotas de participación, costeando esta toda la obra. Si en algún caso, esta propuesta no obtuviera el respaldo de la mayoría de la comunidad de propietarios, seguiría siendo obligatoria si hubiera algún propietario con alguna minusvalía o tuviera un porcentaje alto de movilidad reducida, pues se convertiría en una obra de accesibilidad.

Existen casos en que los estatutos de la Comunidad exonerarán de su pago a los propietarios de los bajos o los locales de negocio en la planta baja, así como de los gastos de mantenimiento y conservación. Para oponerse, deben decirlo por escrito en la Junta de Propietarios en un plazo de 30 días naturales, y, posteriormente, en un plazo de 3 meses desde la adopción del acuerdo para impugnarlo en los tribunales.

 

8. La presidencia

Existen comunidades de propietarios donde los estatutos establecen que el cargo de presidencia rote cada año y ningún propietario pueda negarse a ejercer sus funciones, reguladas en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Como establece la norma, el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. En un principio, será obligatorio y el propietario solo podrá renunciar a su cargo solicitando su relevo a un juez dentro del mes siguiente a su acceso al puesto, invocando las razones que le asistan para ello, como en caso de enfermedad, de imposibilidad material, de vivir en otra localidad, etc.

 

9. La figura del administrador

No es obligatorio, aunque sí es recomendable contratar a una administrador de fincas colegiado para realizar las tareas de gestión de los asuntos y las cuentas de la Comunidad de Propietarios. No obstante, la LPH señala que la figura del administrador dentro de los órganos de gobierno puede ejercerla un profesional, el presidente de la comunidad o cualquier propietario con la cualificación suficiente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la Comunidad.

Muchos propietarios prefieren no contratar a un profesional para ahorrarse honorarios, no obstante, es necesaria un gestión eficaz y seria para que no haya malversación de fondos. Por eso, lo importante es que la junta esté al tanto de la labor del administrador elegido. El buen funcionamiento de la comunidad es una forma de darle respuesta a esta cuestión. No obstante, el administrador ya sea por las funciones enumeradas en el art. 20 de la LPH o por las pactadas mediante el contrato suscrito con la comunidad está obligado al cumplimiento de las mismas. Los honorarios serán los que libremente pacten la comunidad y el administrador.

 

10. Usar dos vehículos en una plaza de garaje

Imagen de un garaje. Problemas con las zonas comunes en la comunidad de propietarios en Toledo. Gestonova, administración de fincas en Toledo.

 

Muchos propietarios tienen la duda de si pueden aparcar el coche y la moto en la misma plaza, si con ello no molestan ni ocupan otras plazas. No existe normativa estatal o autonómica que lo prohíba por lo que deberá acudirse a la normativa municipal de Toledo. Por ejemplo, en Madrid capital está prohibido el estacionamiento de más de un vehículo por plaza, aunque las dimensiones de la plaza lo permitan, salvo que la licencia de la plaza así lo permita.

 

11. Cámaras de seguridad o vídeo-vigilancia

Los robos y la falta de seguridad cada vez se hace más común esta propuesta. Para aprobar su instalación, se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que equivalgan a las tres quintas partes de las cuotas de participación, según el art. 17.3 LPH. No obstante, hay mucha rigurosidad en cuanto a su uso y al respeto de la privacidad. La Ley 5/2014 de Seguridad Privada regula en su art. 42 los requisitos de estos servicios de videovigilancia, como por ejemplo, el de no usarse cámaras o videocámaras con fines de seguridad privada para tomar imágenes y sonidos de vías y espacios públicos sin la autorización administrativa del órgano competente; o la obligación de solo tomarse «imágenes parciales» y «limitadas» de vías públicas cuando resulte imprescindible para la finalidad de vigilancia. También se tendrá la obligación de respetar la normativa en materia de protección de datos de carácter personal y el responsable del fichero de datos los principios incluidos en ella. La conservación de estas imágenes se conservarán por tiempo imprescindible para la satisfacción de la finalidad para las que se recabaron y en otros casos se someterán a la legislación específica.

 

 

En Gestonova, Administración de Fincas en Toledo, contamos con un amplio abanico de soluciones con el fin de cubrir cualquier necesidad y asesorar sobre cualquier aspecto relativo a una Comunidad de Propietarios.

Entrada anterior
¿Por qué contar con un administrador de fincas en Sonseca?
Entrada siguiente
Ventajas de tener un administrador de fincas en Yuncos

Etiquetas

actualidad Administrador de fincas en Bargas Administrador de fincas en Fuensalida Administrador de fincas en Illescas Administrador de fincas en La Puebla de Montalbán Administrador de fincas en Mora Administrador de fincas en Noez Administrador de fincas en Olías del Rey Administrador de fincas en Sonseca Administrador de fincas en Toledo Administrador de fincas en Torrijos Administrador de fincasen Villaluenga de la Sagra Administrador de fincas en Yunclillos Administrador de fincas en Yuncos Aplicaciones móviles Apps Constitución de comunidades de propietarios Sonseca Constitución de comunidades en Illescas Constitución de comunidades en La Puebla de Montalbán Constitución de comunidades en Sonseca Constitución de comunidades en Toledo Dirección y teléfono del Registro de la Propiedad de Toledo Fincas agrícolas en Toledo Fincas cinegéticas en Toledo Fincas rústicas en Toledo Fincas urbanas en Toledo Funciones de un administrador de fincas en Toledo. Gestión de impagos Gestión de proveedores en Illescas Gestión de proveedores en La Puebla de Montalbán Gestonova Grandes fincas en Toledo Guía para hacer el registro de la propiedad en Toledo Móvil policía nacional Preguntas frecuentes prevencion robos Procedimientos para reclamaciones Reclamación de morosos en Toledo Reclamación Morosos en Illescas Reclamación Morosos en La Puebla de Montalbán Registro de la propiedad en Toledo robo en viviendas Servicios de un administrador de fincas en Toledo Tipos de fincas en Toledo
Menú
¿En qué podemos ayudarte?